Grondexploitaties
Systematiek vaststellen en verantwoording grondexploitaties
Voor de uitvoering van een stedenbouwkundig plan waar de gemeente initiatiefnemer is, stelt de gemeente een projectdocument inclusief grondexploitatie op. Hierin staan naast het te realiseren gronduitgifteprogramma ook de uitgangspunten voor de planning en de begroting. In de Verordening Beheersregels Grondexploitatie en Strategisch Bezit, Gemeente Den Haag 2018 (RIS298629) staat hoe omgaan wordt met dekking van het projectsaldo. Als sprake is van een plan met een tekort, wordt bij de besluitvorming ook de dekking geregeld. Deze dekking wordt ondergebracht in de Voorziening Negatieve Plannen.

In de Verordening Beheersregels Grondexploitatie en Strategisch Bezit, gemeente Den Haag 2018 (RIS298629) staat voorgeschreven hoe om te gaan met betrekking tot positieve plannen. In het baten en lastenstelsel schrijft de BBV voor, dat (de verwachte) winst genomen moet worden gedurende de looptijd van het project en ook zo moet worden verantwoord, mits voldaan is aan volgende voorwaarden:

1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden geschat; en
2. De grond (of deelperceel) moet zijn verkocht; en
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

In de MPG vindt jaarlijks een integrale actualisatie van plankaders, begroting, saldo en risicoanalyse plaats van alle operationele grondexploitaties en grondexploitaties verbonden partijen. De belangrijkste verschillen per project worden toegelicht (voor projecten met een te verwachten omzet groter dan € 2,5 mln.).Naast de toelichting in de MPG zijn er ook projecten die door de Raad zijn aangewezen als Groot Project. Voor deze projecten wordt de voortgang als bijlage bij de Programmarekening en het Halfjaarbericht aan het bestuur aangeboden (GRIP-rapportage).

In de aannames voor de MPG wordt ook rekening gehouden met verwachte bestuurlijke besluitvorming wat nog niet hard in de begroting is verwerkt. Hierdoor wijkt de meerjarige prognose RGB wat af van de verwachte stand van de RGB zoals in het reserveoverzicht bij deze begroting is gevoegd. Dit geldt bijvoorbeeld voor tussentijdse winstneming. Soms is voorafgaand aan het afsluiten van een grondexploitatie al zekerheid over winst, zoals wanneer een plandeel is afgerond en er nog weinig risico’s en kosten resteren. Het is dan onnodig, en wettelijk niet toegestaan, om de winsten niet te nemen (realisatiebeginsel). Deze tussentijdse winstneming wordt (anders dan winstneming bij het afsluiten van plannen) niet hard begroot. Verwachte tussentijdse winstneming maakt wel onderdeel uit van de vijfjaarsprognose RGB. Bij de jaarrekening rapporteren we over zowel de regulier genomen als tussentijdse winstneming.

In de Verordening Beheersregels staat ook hoe de gemeenteraad wordt geïnformeerd over de uitvoering van de plannen. Ten opzichte van de laatst vastgestelde stand van de operationele grondexploitatieportefeuille bij de programmarekening 2017 zijn er vier grondexploitaties herzien en zijn er twee nieuwe grondexploitaties vastgesteld. Daarnaast is de totale gemeentelijke grondexploitatieportefeuille geactualiseerd en aangepast aan de hand van de laatste inzichten. In onderstaande tabel wordt voor de totale gemeentelijke grondexploitatieportefeuille de begrotingsstand van het saldo op netto contante waarde getoond. Daarnaast zijn ook de financiële effecten zichtbaar ten opzichte van de laatst vastgestelde stand (programmarekening 2017) voor zowel de positieve grondexploitaties als voor de negatieve grondexploitaties (voorziening negatieve plannen).  

Op hoofdlijnen heeft de actualisatie van de grondexploitaties in de MPG geleidt tot een toename van € 5,5 mln. van het saldo op NCW (1-1-2018) van de totale grondexploitatieportefeuille van € 134,6 bij de programmarekening naar een saldo van € 140,1 mln. NCW (1-1-2018) negatief bij de programmabegroting 2019-2022.

Het verschil wordt voor € 2,8 mln. verklaard als gevolg van de vaststelling van de nieuwe grondexploitaties voor de projecten Assumburgweg en winkelcentrum Duinzigt en de herzieningen van Laakhaven West, Boekweitkamp en Forepark. De actualisatie van de overige grondexploitaties heeft een nadelig effect van € 2,6 mln. waarvan de ramingen en uitgangspunten binnen de bestaande kaders zijn bijgesteld naar de laatste inzichten.

Programma in exploitatie

In totaal zijn er 62 gemeentelijke grondexploitaties operationeel inclusief twee grondbanken en is de gemeente aandeelhouder van vier verbonden partijen die een grondexploitatie voeren. Onderstaand tabel geeft een overzicht van het uitgifteprogramma in operationele grondexploitaties en verbonden partijen. Een nadere toelichting op het bouwprogramma in grondexploitaties is opgenomen in de MPG 2018.

Binnen de periode van de begroting wordt verwacht dat vanuit de actieve grondexploitatieportefeuille bouwrijpe grond wordt geleverd voor een programma van ca. 5.950 woningen waarvan ca 1.900 in 2019 en ca. 234.000 m²bvo niet-woningbouwfuncties waarvan 43.000 m²bvo in 2019.
Het te realiseren woningbouwprogramma voor het begrotingsjaar 2019 is voor 32% sociaal, 43% duur segment en de overige 25% in het goedkope en midden segment. Het niet-woningbouwprogramma gaat voor 2019 uit van afgerond 24.000 m² bedrijventerrein, 12.000 m²bvo horeca, 4.000 m²bvo maatschappelijk en 3.000 m²bvo detailhandel.

De uitgiften van deze gronden vindt plaats in 21 projecten, waar 87% van de verwachte grondopbrengst 12 projecten betreft.

Als kanttekening is het goed om te vermelden dat het sturen op grondexploitaties complex blijft. Vooral het tempo van de gronduitgiftes en de daarmee samenhangende inrichtingskosten openbare ruimte blijven vanwege diverse factoren achter. Het daadwerkelijke moment van gronduitgifte wordt bepaald door de marktomstandigheden en het ontwikkelen van het bouwplan door de bouwer/ontwikkelaar. Deze factoren zijn echter beperkt beïnvloedbaar door de gemeente. Dat betekent voor de begroting dat de meerjarige prospectie van de grondexploitatieportefeuille op jaarschijfniveau mutaties kan vertonen over de jaren heen (vertraging of versnelling van de oplevering van bouwrijpe grond).

De actualisatie van de grondexploitatiebegroting inclusief het bijbehorende programma en het risicoprofiel wordt uitgebreid op projectniveau toegelicht in de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). Deze wordt gelijktijdig met de begroting aangeboden.   

Beleidsuitgangspunten omtrent de Reserve Grondbedrijf in relatie tot de risico’s

De Reserve Grondbedrijf (RGB) vormt het aanwezig weerstandsvermogen voor operationele grondexploitaties van de gemeente Den Haag. Het aanwezige weerstandsvermogen wordt jaarlijks afgezet tegen het benodigde weerstandsvermogen. Dit gebeurt in de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). In de MPG wordt op basis van inhoudelijke projectspecifieke risicoanalyses en algemene markscenario’s bepaald of het aanwezig weerstandsvermogen meerjarig van voldoende van omvang is om de risico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen. De MPG wordt gelijktijdig met de begroting aangeboden. De risico’s en kansen van projecten zijn onderbouwd in de vertrouwelijke bijlage van de MPG 2018. Deze is vertrouwelijk omdat openbaarmaking de onderhandelpositie, en daarmee de financiële positie van de stad kan schaden.

De Reserve Grondbedrijf is de financiële buffer voor het Grondbedrijf. De reserve is nodig om te voorkomen dat tekorten van het grondbedrijf de gemeentelijke financiële huishouding verstoren. In geval van verslechtering van het grondexploitatiesaldo wordt vanuit de RGB een dotatie gedaan aan de Voorziening Negatieve Plannen om dit op te vangen. Anderzijds worden positieve saldi bij afsluiten van grondexploitaties aan deze reserve toegevoegd. Met behulp van risicoanalyses is becijferd dat het benodigd weerstandsvermogen bij de MPG 2018 tussen de € 43,3 mln. en € 50,8 mln. ligt. De geprognotiseerde stand van de RGB is € 48,9. De RGB is weliswaar van voldoende omvang (boven het minimum) om de geanalyseerde risico’s op grondexploitaties en verbonden partijen af te kunnen dekken, maar desondanks zal worden gewerkt aan uitwerking en implementatie van versterkende maatregelen om op het maximum uit te komen.

De toereikendheid van de RGB in relatie tot het benodigd weerstandsvermogen moet in een meerjarig perspectief worden bezien. In de MPG wordt een prognose van de RGB opgenomen voor de komende 5 jaar waarin in ieder geval een prognose van te dekken verslechteringen, op operationele grondexploitaties en de verrekening van de verwachte negatieve en positieve exploitatiesaldi, van af te sluiten grondexploitaties is opgenomen. Ook wordt de verplichte jaarlijkse onttrekking uit de RGB ten behoeve van het budgettair kader in de prognose meegenomen. De prognose RGB geeft ook een meerjarig inzicht in de te verwachten ontwikkeling van het aanwezige en het benodigd weerstandsvermogen.

In onderstaande figuur, afkomstig uit de MPG 2018, wordt de vijfjaarsprognose van het weerstandsvermogen (zie de MPG 2018 voor een gedetailleerde onderbouwing en toelichting) weergegeven.

Voorbereiding van nieuwe planontwikkelingen 2019
Voordat plannen definitief tot uitvoering komen geldt voor de meeste plannen een meerjarige voorbereidingstijd. Een deel van deze voorbereidingskosten mogen volgens de BBV regelgeving op deze plannen drukken, zodra deze in uitvoering worden genomen.

Voorbereidingskosten die worden gemaakt voorafgaand aan de bestuurlijke vaststelling van grondexploitaties en/of effectuering van kostenverhaal bij derden kunnen gewaardeerd worden op de balans. De Reserve Voorfinanciering actief en faciliterend grondbeleid dekt dan de financieringslasten. De balanspositie wordt afgeboekt ten laste van de grondexploitatie of baat van derden (revolven). Tevens dient de reserve als risicobuffer indien de plannen niet in uitvoering worden genomen.

Activeren van deze voorbereidingskosten is aan strikte voorwaarden gebonden. Meest relevante voorwaarden voor Den Haag zijn:

1. Een bestuurlijk besluit over een project inclusief financiële haalbaarheidsanalyse, risicoanalyse plus een concrete en realistische dekkingsbron (“zicht op dekking“).
2. Bij actief grondbeleid moet aannemelijk zijn dat het project binnen 2 jaar operationeel wordt verklaard.
3. Bij faciliterend grondbeleid moet met grote zekerheid aannemelijk worden gemaakt dat binnen 4 jaar de exploitatiebijdrage wordt voldaan, bij de vergunningaanvraag of via anterieure overeenkomst.
   (Vanuit beheersbaarheid kiest Den Haag bewust voor een kortere termijn dan de maximale 5 jaar cf. BBV).
4. Kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst Bro (Besluit ruimtelijke ordening).

Het beslisdocument inclusief een financiële paragraaf, dat ten grondslag ligt aan het bestuurlijk besluit, zoals bijvoorbeeld een Nota van Uitgangspunten wordt getoetst op alle voorwaarden.  Als het beslisdocument en financiële paragraaf deze toets niet doorstaat worden de voorbereidingskosten gedekt uit algemene middelen.

Nieuwe Nota’s van Uitgangspunten worden voor 2019 voornamelijk verwacht in de gebieden Central Innovation District, Den Haag Zuid West, Scheveningen en Stadswijken zoals Loosduinse driehoek.