Begroting 2019

Grondbeleid

Uitvoering grondbeleid

Uitvoering grondbeleid

Uitvoering grondbeleid

Actief grondbeleid
Onder het in 2012 ingezette grondbeleid is de aankoop van grond en vastgoed beperkt. Gezien de grondposities die de gemeente had, is sinds die tijd nog altijd actief grondbeleid gevoerd in de vorm van uitgifte van gronden. Daarnaast zijn verwervingen in sommige projecten nog steeds noodzakelijk. Het gaat dan om bijvoorbeeld de Rotterdamse Baan of de Noordboulevard in Scheveningen. In de gevallen dat de gemeente wil verwerven, wordt in overleg met de eigenaar overeenstemming gevonden op basis van minnelijke verwerving . Hiervoor wordt door de gemeente een taxatie opgesteld en wordt onderhandeld met de eigenaar over de aankoopwaarde en een eventuele schadeloosstelling. Tegelijkertijd start de gemeente indien mogelijk een onteigeningsprocedure om de voortgang van het project veilig te stellen als uiteindelijk niet tot overeenstemming kan worden gekomen. Onteigenen duurt gemiddeld twee jaar. De gemeente maakt zo nodig ook gebruik van de mogelijkheden die de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) biedt.

Facilitair grondbeleid
Doel van facilitair grondbeleid is het ondersteunen en faciliteren van particulier initiatief. De gemeente neemt hierbij niet het risico van de grondexploitatie voor haar rekening.

Ondersteuning particulier initiatief
De gemeente biedt private partijen, tegen vergoeding van onkosten, ondersteuning bij het uitwerken van hun initiatief tot een haalbaar plan. Particuliere initiatieven worden zo veel mogelijk gehonoreerd. Soms worden aanvullende voorwaarden gesteld. Deze worden desgewenst op verzoek van de initiatiefnemer vastgelegd in een Planuitwerkingskader. Dit is facilitair grondbeleid.

Kostenverhaal
Wanneer door planologische wijziging een nieuw bouwplan mogelijk wordt gemaakt is de gemeente op basis van afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) wettelijk verplicht om het kostenverhaal te verzekeren. In gevallen waar de gemeente zelf gronden uitgeeft is er sprake van kostenverhaal via de grondopbrengsten en is het kostenverhaal ‘anderszins verzekerd’. In andere gevallen dienen de gemeentelijke kosten m.b.t. particuliere initiatieven apart in rekening te worden gebracht. De gemeente doet dit primair door het sluiten van anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemer. Anterieur wil zeggen voorafgaand aan de planologische wijziging. Gemeentelijke plankosten worden in rekening gebracht op basis van de plankostenscan (gebaseerd op de plankostenscan van het ministerie, VNG en Neprom), en eventueel benodigde investeringen in de openbare ruimte.
Wanneer het sluiten van een anterieure overeenkomst niet lukt, zullen de gemeentelijke kosten via een exploitatieplan worden verhaald op de initiatiefnemer. Ook kunnen in het exploitatieplan eisen, regels en een uitwerking van regels worden opgenomen over de fasering, het tijdvak, de inhoud en eigenschappen van het bouwplan. Belangrijk is dat de planologische maatregel economisch uitvoerbaar dient te zijn. De gemeente kan niet gedwongen worden eigen middelen in te zetten.
Bij wijze van pilot is het omgevingsplan Binckhorst (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) voorbereid. Hoofddoel van het omgevingsplan is het mogelijk maken van een grootschalige transformatie van het gebied (voornamelijk naar een mix met wonen) inclusief het realiseren van een aantrekkelijke buitenruimte. Om dit voor de gemeente ook financieel mogelijk te maken worden de wettelijke mogelijkheden van het omgevingsplan aangegrepen om in het vergunningentraject exploitatiebijdragen af te dwingen vanuit de verschillende locatieontwikkelingen.

Uitgiftebeleid en methoden grondprijsberekening
Het uitgiftebeleid is vastgelegd in de Grondprijzenbrief 2016-2017. In principe wordt jaarlijks een grondprijzenbrief uitgebracht waarin het uitgiftebeleid en grondprijsbeleid wordt beschreven. Het streven is om in de tweede helft van 2018 een nieuwe grondprijzenbrief vast te stellen.
Het uitgiftebeleid heeft betrekking op de selectie van marktpartijen en de manier van contracteren. Bij het selecteren van afnemers voor de uit te geven gronden wordt, afhankelijk van het gewenste eindproduct en de mate van invloed die de gemeente hierbij wil hebben een keuze gemaakt tussen het openbaar aanbieden op de markt, meervoudig onderhands aanbieden en het 1-op-1 contracteren.
Voor het 1-op-1 contracteren geldt dat dit in principe slechts gebeurt bij projecten met een beperkte omvang, bij projecten waarvoor ten aanzien van de te realiseren functie al voorovereenkomsten zijn gesloten dan wel projecten met een zeer specifieke vraagstelling en/ of functie. Openbaar zal met name het geval zijn bij projecten die direct aan de eindgebruiker worden uitgegeven, dan wel via een makelaar of via de kavelwinkel. In alle andere gevallen heeft de meervoudige onderhandse selectie, met 3-5 geselecteerden, de voorkeur.

Het uitgangspunt bij de bepaling van grondprijzen, met uitzondering van de normgrondprijzen voor sociale woningbouw en non-profit functies, is een marktconforme grondprijs. De grondprijzen worden in beginsel vastgesteld met de residuele methode maar voor sociale huurwoningen, non-profit voorzieningen en snippergroen hanteert de gemeente een normgrondprijs. Voor vrije kavels (m.u.v. kleinschalige opdrachtgeverschap) en bedrijfsterreinen maakt de gemeente voor de bepaling van de grondprijzen gebruik van de comparatieve grondprijzenmethodiek.

Publiek-publieke en publiek-private samenwerking
Naast de uitgifte van gemeentegrond en het faciliteren van particuliere plannen op grond van derden, zijn er nog andere manieren om samen te werken met private partijen of andere publieke partijen. Als de gemeente bij de uitvoering van een locatie‐ of gebiedsontwikkeling samenwerkt met een
private partij wordt gesproken van Publiek Private Samenwerking (PPS). De gemeente maakt met de
andere partij(en) afspraken over het programma en het delen van regie en risico. Voorbeelden zijn de GEM Vroondaal en enkele wijkontwikkelingsmaatschappijen (WOM Den Haag Zuidwest en WOM Oude Centrum Stationsbuurt).  In een publiek-publieke samenwerking werken openbare lichamen, zoals gemeenten, met elkaar samen ‘ter behartiging van een of meer bepaalde belangen van die gemeenten’. Voorbeelden van gemeenschappelijke regelingen, waarin Den Haag participeert, zijn Industrieschap
Plaspoelpolder (Den Haag en Rijswijk) en Bedrijvenschap Harnaschpolder (Den Haag en Midden
Delfland).

Erfpachtbeleid
Erfpacht is een instrument in het grondbeleid en helpt de gemeente met de regie op ruimtelijke ontwikkelingen door het in te zetten als sturings- en beheerinstrument. De gemeente Den Haag hanteert een gemengd stelsel van gronduitgifte, waarin erfpacht en eigendom naast elkaar kunnen bestaan. In een aantal delen van de stad is sinds 2008 verkoop van grond in vol eigendom toegestaan. Tevens bestaat in deze gebieden voor bestaande erfpachters de mogelijkheid om hun recht van erfpacht om te zetten in vol eigendom. Een aantal maatschappelijke functies (sociale woningbouw, sportvoorzieningen, kerken, HOED-praktijken e.d.) is hiervan uitgesloten, vanwege het feit dat hier sprake is van een niet-commerciële grondprijs.

Belangrijke taken in het erfpachtbeleid betreffen het zorg dragen voor het beheer en de aanpassing van erfpachtcontracten, het innen van de financiële verplichtingen (o.a. canon) vanuit de erfpachtcontracten, opnieuw uitgeven van aflopende erfpachtcontracten en het aanbieden van de mogelijkheid aan erfpachters om hun recht om te zetten in vol eigendom. In het coalitieakkoord is opgenomen dat het aantal wijken waar het is toegestaan om erfpacht op woningen om te zetten in eigendom wordt uitgebreid. De gemeente Den Haag beheert ca. 71.000 erfpachtrechten, waarvan circa 29.000 met periodieke canonbetaling.